2018年潮州市农村集体土地房屋征收补偿标准

崔鹏，男，汉族，1982年4月16日出生，中国北京大学法学本科学士学位毕业，自2010年起从事法律相关工作至今，现专注于征地拆迁法律事务，熟悉全国各地相关政策和解决疑难问题的策略，为人真诚质朴，工作作风犀利，协助团队办理多起全体性重大疑难案件，得到了当事人的认可和好评，积累了丰富的工作经验。
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导读：棚户区改造项目全国各地全面开花结果，是攻坚战更是心理战的项目，拆迁方与被拆迁人针对财产事宜你挣我夺，寸土必争，往往终都是已被拆迁人损失利益而告终。被拆迁人对于棚户区改造项目的真假无从辨认，造成被拆迁人财产损失不可逆。今天征地拆迁律师团队崔鹏为广大被拆迁人聊一聊：把握住棚户区改造项目的重要环节，您的补偿提高不再是梦！让被拆迁人更能维护自身合法权益不受到损害。

一、棚户区的意义

棚户区一般指简易房屋和棚厦房屋集中区，城市中缺少规划，导致宅院分布凌乱不齐，斜路、死路、圆弧路太多，结构简陋，抗灾性差即抗震、防火、防洪性差，居住拥挤，功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。棚户区居住拥挤，功能差、居住环境差。实践中，各地方打着棚户区改造项目的名义开展商业性质开发。此棚户区非彼棚户区的出现，被拆迁人注意搜集证据后，针对拆迁方做出征收决定提起行政复议或者行政诉讼，以此来提高补偿利益大化的目的。

《关于加快棚户区改造工作的意见国发》〔2013〕25号第二条规定，全面推进各类棚户区改造。

（一）城市棚户区改造。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。城市棚户区改造可采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种方式。要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。

（二）国有工矿棚户区改造。位于城市规划区内的国有工矿棚户区，要统一纳入城市棚户区改造范围。

（三）国有林区棚户区改造。对国有林区（场）之外的其他林业基层单位符合条件的住房困难职工，纳入当地城镇住房保障体系统筹解决。

（四）国有垦区危房改造。要优化垦区危房改造布局，方便生产生活，促进产业发展和小城镇建设。将华侨农场非归难侨危房改造，统一纳入国有垦区危房改造中央补助支持范围，加快实施改造。

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二、必须做稳定风险评估

风险评估是法律规定针对国有房屋的重要环节，针对被拆迁人今后生活、财产全面造成影响和损失的可能性进行量化评估的工作。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

社会稳定风险评估的作用在于是否符合国有房屋征收相关的法律法规、规章制度、国家政策；是否符合公共利益的需要；是否符合社会稳定性；是否保障老百姓的切身利益不受损害等等，这是组织实施前，对可能影响社会稳定因素开展系统的调研，经过科学分析、评估、论证、预判，制定社会稳定风险评估预案。我们被拆迁人可以通过申请政府信息公开的方式取得相关文件从而查看是否有该程序实施。

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三、老百姓的知情权、参与权的体现

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。以及第十一条规定，市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

以上法律法规的制定是法律赋予老百姓行使的权利，是法律充分体现老百姓的知情权、参与权的态度，还是那句话，做不做是你的权利，接不接受意见是拆迁方的事情，这是征收过程中，主动出击的机会，也是拆迁方容易忽略征收程序违法的证据。这也是我们常说的拖字诀的环节，行使你们的权利提起复议，拆迁方时间就是成本。

四、评估机构的选择

评估机构的选择很重要，直接能导致你的补偿多少的决定性因素。评估机构在房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

依据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

法律法规的出台是我们作为老百姓起诉、复议的依据。

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五、评估的方式方法

在房屋征收中评估的方式方法很重要，现有的评估方法包括：市场法、收益法、成本法、假设开发法等适用性分析，方法是决定老百姓房屋的价值。如何进行房屋评估呢？法律也有很明确的规定。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

依据《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条规定，被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

而实践与法律背道而驰，法律规定市场均价是征收中的底线，然而拆迁方设置的上限与法律的底线相差很大，并不能保证被征收人拿到的补偿款，还能在同等地块享受同等面积的房屋，补偿不合理也属于违法，而违法是需要老百姓提起法律程序制约拆迁方的违法行径。

征地拆迁律师团队崔鹏提示大家，棚户区改造项目的出台是利国利民的大好事，改善老百姓的生活水平，保障被征收人的合法权益的前提下进行的。如果你们真的遇到是棚户区改造的名义征收时，抓住以上的几点重要环节，拿起法律赋予我们的权利争取自己合法利益。